商品房预售与现售的核心差异，主要体现在销售条件和交易风险上。具体说明如下：
1. **预售**：开发商需取得《商品房预售许可证》，此时房屋尚在建设、未竣工验收。购房者购买的是期房，存在延期交付、质量不符等风险。若开发商无证预售，该行为无效，购房者可要求返还房款及利息。
2. **现售**：开发商需完成竣工验收、取得不动产权证，房屋已建成且符合交付条件。购房者可实地查看房屋结构、质量、装修等，交易风险较低。但现售房屋若存在产权纠纷（如未解除抵押），会影响购房者取得所有权。
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商品房预售和现售中存在不同法律风险，具体举例如下：
1. **预售交付风险**：开发商若因资金链断裂、施工问题等导致项目停工，无法按期交房。例如某开发商挪用预售款，工程滞后超一年未竣工，购房者面临入住难与退款难。
2. **现售产权纠纷风险**：现售房屋若存在未告知的抵押（如开发商抵押给银行后出售）或共有权纠纷，可能导致购房者无法取得所有权。例如购房者全款购买后发现房屋已被抵押，只能追讨房款。
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我国法律法规对商品房预售和现售的区别有明确规定，结合法律依据分析如下：
- 《城市商品房预售管理办法》第五条规定预售条件：已交付土地出让金并取得土地使用证，持有建设工程规划和施工许可证，投入开发资金达工程总投资25%以上且确定施工进度与竣工日期。
- 《商品房销售管理办法》第七条规定现售条件：需具备企业资质、土地使用证明、规划/施工许可证，已竣工验收，落实拆迁安置，配套设施交付或明确进度，且已落实物业管理方案。
两者核心区别在于：预售需投入25%以上资金并确定竣工日期，现售则需已通过竣工验收。
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商品房预售与现售的处理还受特殊情形影响，具体如下：
1. **预售转现售**：部分项目在预售阶段达标后转为现售。对已签约者，合同继续有效，但交付标准和时间可能调整，需双方重新确认条款；新购房者按现售要求交易，可实地看房，风险降低。
2. **特殊性质商品房**：经济适用房、限价房等保障房除符合一般条件外，还受政策限制。例如经济适用房需严格审查购买资格（收入、住房条件等），转让时可能有限制年限和收益分配要求，影响交易流程。
3. **不可抗力影响**：预售中遇地震、洪水等不可抗力导致延期交付，开发商可部分或全部免责，但需及时通知并提供证明。购房者需与开发商协商处理，如解约、延期或赔偿等。

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